Por la Dra. Jacqueline Susperreguy
Nuestro país, no ajeno a los modernos avances en las técnicas de construcción, con la Ley 19.726 de fecha 21 de diciembre de 2018, actualizó el antiguo régimen legal que reguló la responsabilidad civil de los agentes intervinientes en la Construcción Edilicia por más de 150 años. Esta última Ley modificó el antiguo régimen llamado de «Responsabilidad Decenal» por vicios y defectos de construcción que estableció el art. 1844 del Código Civil uruguayo, que databa de 1868 y derogó expresamente los artículos 35 y 36 de la antigua Ley n.º 1816, del año 1885.
La Ciencia Jurídica debe acompasar la evolución y los cambios sociales en cada país para lograr sus fines, los cuales son regular la convivencia social y alcanzar la certeza jurídica. Específicamente, en el campo de la construcción edilicia se empezaron a verificar innumerables cambios y avances en las técnicas de construcción. Estos importantes cambios no pueden pasar inadvertidos ante los ojos del Derecho, en una actividad tan pujante y dinámica, que nada más y nada menos, «mueve» las economías de cada país.
II) La Ley 19.726 y los plazos de garantía aplicados a las modernas técnicas de «construcción liviana» o «construcción en seco»:
En esta norma, el actual régimen de responsabilidad civil de los agentes involucrados en la construcción edilicia varía estableciendo distintos plazos de garantía, de acuerdo a dos parámetros: en primer término se considera la gravedad de los vicios o defectos de edificación (dentro de los cuales podemos también ubicar algunas «patologías de la construcción»[1]) y en segundo término, se considera la participación de los agentes o sujetos intervinientes[2] en la edificación.
A) Plazo de Garantía Decenal: Se mantiene la garantía decenal para las siguientes dos hipótesis:
1- Situación de «ruina estructural» del edificio, cuando los vicios o defectos de construcción afecten (ya sea total o parcialmente) la solidez o estabilidad del edificio. Consecuencia de lo anterior: la construcción se torna inadecuada para su normal uso (se haya establecido cuál será éste, tanto por la vía del acuerdo expreso como del tácito).
2- Situación de «ruina funcional» de la construcción, hipótesis en la cual un edificio presente tales patologías, defectos o vicios que ocasionen que no pueda dársele el uso normal o utilidad para el cual se edificó. Dentro de los vicios y defectos que la Ley enumera, se comprenden tanto los vicios propios de la construcción, como los vicios del suelo sobre el que se asienta la edificación, la incorrecta dirección de la obra, defectos de cálculo o mala calidad de materiales (ya sea que estos fueran suministrados o no por el comitente). En consecuencia de lo anterior, la Ley 19.726 amplió el elenco de agentes responsables, comprendiendo así toda actividad de cualesquiera de los sujetos intervinientes.
Otro aspecto relevante es que la norma excluye la posibilidad de que las partes en los contratos respectivos, estipulen cláusulas de exoneración de responsabilidad, o excluyan vicios o defectos de los enumerados en forma expresa por la Ley: cualquier pacto o estipulación contraria a esta norma resulta nulo, por conferirle el Legislador, a esta norma y en forma expresa, el carácter de disposición de «orden público».
Tanto para el caso de la ruina estructural como el de la ruina funcional —a causa de todos los vicios y defectos enumerados anteriormente—, se mantiene el plazo de garantía decenal de la antigua regulación legal, pero estableciendo además la condición de que el edificio fuera «destinado por su naturaleza a tener larga duración» (artículo 1º de la Ley).
Y he aquí un problema no menor, que es el de determinar —a priori, a fin de poder aplicar el plazo de garantía decenal—, cuáles son esas construcciones de «larga duración» (concepto que la Ley no aporta). Esto resulta muy relevante, teniéndose presentes las modernas formas de edificación edilicia, dentro de las cuales ubicamos la «construcción liviana» o «construcción en seco» [3] por ejemplo: Steel Framing, Wood Frame, Isopanel, entre otras.
En el imaginario popular —y especialmente en la mente de quienes no somos técnicos en construcción—, podría fijarse el preconcepto de que de estas modernas formas de edificar resultan edificios menos sólidos y por tanto, de menor duración.
Las modernas técnicas de construcción mencionadas se han difundido a lo largo y ancho del mundo justamente por sus destacadas ventajas frente a los tradicionales métodos de construcción, entre las cuales se destacan: flexibilidad, versatilidad, rapidez en la construcción, economía de gastos, liviandad, gran resistencia a factores tales como humedad y fuego, etc. Sin embargo, en cuanto a la duración de las mismas, esta puede ser estimada con seguridad, en principio —y dependiendo de su mantenimiento—, en varias decenas de años. En consecuencia, según el régimen vigente, se nos planteará cuál plazo considerar a efectos de presentar un reclamo contra Arquitecto, Constructor, Ingeniero o Empresario por vicios o defectos, en el caso de una construcción de este tipo. Si se considera este tipo de edificación «liviana» como de larga duración, de acuerdo a la Ley 19.796, podrá aplicarse el plazo de garantía mayor, esto es, el plazo de diez años.
El único posible eximente de responsabilidad (para todos y cada uno de los sujetos que la norma señala como posibles responsables), es la circunstancia de que el vicio o defecto haya sido ocasionado por causa extraña que no le fuere imputable (a cualesquiera de los posibles sujetos pasivos), circunstancia que indubitablemente deben probar en su defensa los agentes involucrados en la edificación que pretendan exonerarse. No se incluyen como eximentes los vicios que puedan presentar los materiales de construcción —que hayan sido aportados por el comitente—, siempre que dichos materiales no hayan sido rechazados oportunamente por los sujetos responsables de la edificación.
B) Plazo de Garantía Quinquenal: Se establece este plazo de garantía, «para los demás defectos o vicios», distintos de los detallados en forma expresa anteriormente.
Aquí nuevamente se plantea otro problema que el Legislador no percibió al redactar la norma: no se definen cuáles serían tales defectos o vicios, los que habría que identificar por vía de exclusión o a contrario sensu, de los definidos a título expreso por la misma Ley. Tampoco establece la Ley 19.726 si se aplica a todo tipo de construcción, o también solamente para las construcciones «de larga duración», como en el caso de la Garantía Decenal analizada en el numeral anterior. Por tratarse de un plazo de garantía menor, se podría interpretar que alcanza a todo tipo de construcciones, incluyéndose quizás, también aquellas que la misma norma no menciona y que no serían de «larga duración». Sin dudas, aspectos a dilucidar en el oportunidad de efectuar el reclamo legal correspondiente en cada caso.
C) Plazo de Garantía Bienal: Por vicios o defectos que «solo afecten el elemento de terminación y acabado de las obras, la responsabilidad será por espacio de dos años».
La causal de exoneración para los cuatro sujetos posibles responsables, en esta hipótesis, podrá fundarse en «cualquier causa no imputable a los sujetos indicados», causas que obviamente deberán acreditarse fehacientemente por pare de estos.
CÓMPUTO DE LOS PLAZOS DE GARANTÍA: ¿Cómo se cuentan los tres plazos de garantía que establece la Ley? La acción puede nacer en cualesquiera de las hipótesis analizadas, a partir del momento en que se recibe la obra[4].
Sujetos legitimados activos para reclamar a los Arquitectos, Constructores, Ingenieros y Empresarios (en cualquiera de los plazos de garantía que establece la Ley), son el comitente y también los posteriores compradores del edificio.
Otra innovación de la Ley 19.726 es su artículo 2º, el cual establece que la responsabilidad por vicios y defectos de construcción puede ser reclamada en el marco de especial regulación de las Relaciones de Consumo, en aplicación de la Ley 17.250 de Derechos del Consumidor, en tanto esta norma tutela a toda persona que integre una relación de consumo, adquiriendo tanto bienes como servicios.
A modo de conclusión en el presente análisis, nos surge considerar la aplicación de los diversos plazos de garantía por defectos o vicios de construcción, versus el interés de todo ciudadano que ha realizado una importante inversión comprando una vivienda, con gran esfuerzo económico y personal, la que demorará años en pagar. Sin dudas, será beneficiado cuando el plazo para reclamar este tipo de responsabilidad civil, sea mayor, tal es el caso de la responsabilidad decenal, la que se mantiene en esta última ley, exclusivamente, para las construcciones destinadas a una larga vida útil.
Notas
[1] Se definen como patologías de la construcción los problemas constructivos que aparecen en el edificio una vez terminada su ejecución material. El concepto patología incluye todos los daños estén a la vista o no, de la obra ejecutada, desde el momento de su inicio hasta su finalización «Patologías de la Construcción» – Certicalia- España, disponible en https://www.certicalia.com
[2] En el régimen legal anterior, con más de 150 años de vigencia, los sujetos pasibles de responsabilidad eran el Arquitecto y el Constructor. La Ley 19.726 innova completando el elenco de agentes responsables, incluyendo las figuras del Ingeniero y del Empresario promotor de la construcción de un edificio. Puede tratarse tanto de personas físicas, como jurídicas. Cuando no pueda discriminarse o individualizarse el grado de participación de cada uno de ellos ,en una obra defectuosa o viciada, la responsabilidad se exigirá en forma solidaria.
[3] Se define como construcción liviana el método de edificación que usa como fundamento una estructura reticular liviana conformada por perfiles de acero galvanizado rolados en frío. El armazón se reviste con placas de yeso o fibrocemento, aislamientos e instalaciones para construir muros, entrepisos, cielos rasos, bases de cubiertas fachadas, entre otros elementos. Es más ágil, limpia y resistente.
[4] Es importante tener presente también el plazo de PRESCRIPCIÓN de la acción. Una vez que se manifiesta el vicio o defecto de construcción, «nace» la acción y la Ley establece que la misma prescribe a los cuatro años a partir de la constatación de aquellos hechos.